Prima di procedere con la richiesta del mutuo è necessario avere chiari alcuni aspetti.
Innanzitutto è importante valutare bene l’importo di cui abbiamo bisogno, se ad esempio abbiamo bisogno di un mutuo per l’acquisto di un immobile dobbiamo valutare il prezzo del bene, il costo di un eventuale agente immobiliare, la parcella del notaio ecc…
Un altro aspetto molto importante riguarda il nostro reddito: bisognerà valutare attentamente l’impatto della rata sul reddito familiare tenendo in considerazione una previsione realistica del nostro reddito futuro e quindi la nostra capacità di rimborso.
Riguardo all’importo del mutuo va ricordato che generalmente la banca concede finanziamenti di importo fino al 80% del valore dell’immobile, a meno che non vengano concesse ulteriori garanzie.
Per quanto riguarda il reddito invece va precisato che solitamente le banche accettano le richieste di mutuo in cui la rata di rimborso rappresenta al massimo il 35% del reddito familiare del richiedente.
Un ulteriore aspetto da tenere in considerazione riguarda la durata e la scelta fra tasso fisso o variabile.
Prima di decidere la banca a cui effettuare la richiesta di mutuo è fondamentale chiedere diversi preventivi e confrontare più offerte e più tipi di mutuo.
Indice
Valutazione preventivi di mutuo: confronto spese mutuo
Prima di procedere con la richiesta definitiva di mutuo presso la banca sarà necessario vagliare le diverse offerte e confrontare vari preventivi di mutuo: dopo aver chiarito quali sono le caratteristiche del mutuo di cui abbiamo bisogno (tipo di tasso, la durata, formula di rimborso) sarà necessario verificare quale banca abbia quella che per noi è la migliore offerta di mutuo.
Per fare questo sarà necessario paragonare vari preventivi e confrontare le spese del mutuo.
Bisogna infatti sottolineare che a gravare sul mutuo non sono soltanto gli interessi, che certo hanno una grande rilevanza, ma vi è tutta una serie di voci di spesa come ad esempio le spese di istruttoria, di chiusura e di revisione. Vi sono poi le spese di riscossione e di incasso, così come tutti i costi di mediazione svolta da terzi soggetti e ancora spese fiscali e quelle riguardanti le assicurazioni. Vi sono infine le spese connesse all’operazione come da contratto e che possono gravare notevolmente sull’entità finale del mutuo.
Le norme relative alla trasparenza bancaria facilitano al consumatore il reperimento delle informazioni necessarie per il confronto delle condizioni: la consegna del foglio informativo con le condizioni economiche dell’operazione e le principali clausole contrattuali, del prospetto E.S.I.S (European Standardised Information Sheet), un modulo standardizzato nel quale il contenuto e l’ordine delle voci del prospetto devono essere uguali per tutte le banche per consentire una migliore comparazione delle condizioni, la possibilità di ottenere una copia completa del contratto di mutuo, senza alcun obbligo di firma, per poter verificare le condizioni.
Tramite la documentazione in suo possesso il cliente sarà in grado di confrontare le offerte di mutuo.
Per consentire una valutazione esatta dei costi complessivi che gravano sul mutuo è necessario confrontare l’ISC (Indicatore Sintetico di Costo) o TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale) che tiene conto del TAN (Tasso di interesse Annuo Nominale) e di tutte le altre spese obbligatorie.
Istruttoria Mutuo
La fase successiva alla richiesta di mutuo è l’istruttoria.
Mediante l’istruttoria la banca effettua una attenta valutazione per verificare che il richiedente possieda tutte le caratteristiche necessarie alla erogazione del mutuo, che l’importo del mutuo sia congruo al reddito del richiedente e alla sua capacità di rimborso, che l’immobile possa costituire una adeguata garanzia.
Particolarmente importante è la valutazione della capacità di rimborso ovvero la verifica delle condizioni economico-finanziarie che garantiscano il rimborso del finanziamento.
La verifica da parte della banca può essere condotta sulla base di molteplici approcci valutativi: per i finanziamenti a medio/lungo termine la banca conduce un’analisi che punta a valutare la capacità di rimborsare negli anni futuri il prestito.
Per accertare la capacità di rimborso degli aspiranti mutuatari la banca analizza il loro reddito e la sua continuità. Per questo i dipendenti con contratto a tempo indeterminato ed i professionisti affermati sono quelli che incontrano meno difficoltà nell’accesso al mutuo, mentre ottenere un mutuo per un lavoratore atipico o un lavoratore autonomo generalmente è ben più difficile.
L’importo del mutuo concesso è legato al reddito del richiedente: di norma la banca concede un mutuo la cui rata mensile non sia superiore ad un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente.
Contratto di mutuo
L’istruttoria della banca verificherà che siano presenti tutti i requisiti necessari per la concessione del mutuo, in questo caso il passo successivo è la stipula del contratto di mutuo con il quale si regolano i rapporti tra le parti.
Nonostante una continua richiesta di chiarezza il contratto di mutuo non sempre è di facile comprensione a causa delle molteplici clausole che lo compongono e che devono regolare la modalità di erogazione del mutuo, la definizione dei termini del rimborso, del pagamento degli interessi, della determinazione di tutte le spese collegate agli oneri amministrativi, estinzione anticipata, concessione delle garanzie, ritardi e mancati pagamenti delle rate.
Ognuno di questi argomenti disciplinati dal contratto di mutuo è caratterizzato da molte possibilità e sfumature, il che rende il contratto abbastanza complesso e di difficile comprensione.
Riveste molta importanza il ruolo del notaio che può consigliare il cliente ed evitare che vengano inserite nel contratto clausole sfavorevoli o addirittura vessatorie. Naturalmente affinché questo avvenga è necessario che il mutuatario si rivolga per tempo al notaio per evitare di trovarsi nell’imminenza di scadenze contrattuali ed avere l’assoluta necessità di giungere in qualsiasi modo all’erogazione del mutuo.
Piano di ammortamento del mutuo
Il piano di ammortamento è il piano di rimborso del mutuo, un prospetto nel quale sono indicate le modalità e gli importi da versare per il rimborso del finanziamento.
Il piano di ammortamento si presenta con un elenco di scadenze e di rispettive rate da pagare, in genere ulteriormente suddivise in quote capitale e interessi.
Un’attenta valutazione del piano di ammortamento del mutuo è necessario per valutare concretamente la capacità di rimborso in base ai propri flussi finanziari in entrata e in uscita.
Esistono diversi piani di ammortamento: Ammortamento a rate costanti (ammortamento alla francese), Ammortamento con quote capitali costanti (ammortamento all’italiana)
Ammortamento alla francese o ammortamento a rate costanti
Si tratta del piano di ammortamento più utilizzato da banche e società finanziarie.
Il rimborso del finanziamento avviene attraverso rate il cui valore rimane costante dall’inizio alla fine della durata del rimborso del mutuo. La rata, che come detto rimane di importo costante è composta di una quota di interesse che tende a decrescere nel tempo man mano che diminuisce il debito residuo, e di una parte di quota capitale che tende a crescere con l’approssimarsi della scadenza.
Ammortamento con quote capitali costanti
Il rimborso del mutuo si ha grazie al pagamento di rate con importo inversamente proporzionale nel tempo. Queste sono composte da due quote ovvero quella di interessi che appunto diminuisce quanto più ci si avvicina alla scadenza, e quella capitale che è fissa.
Va ricordato che mentre nel mutuo a tasso fisso il piano di ammortamento consegnato alla stipula del contratto rimane invariato per tuta la durata del mutuo, nel mutuo a tasso variabile il piano di ammortamento dovrà essere considerato solo come un piano indicativo di rimborso non potendo rimanere lo stesso per tutta la durata del contratto essendo le rate suscettibili delle variazioni del tasso di interesse.